"大产权VS小产权" 一字之差,区别大 以住宅为例

作者:华凯绿色智慧产业园 / 微信号:glasscity4000080632 发布日期:2018-12-06

什么是小产权房指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

“小产权房”的性质有三种:
一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;
一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子;
最后一种是各类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合同是无效的。
国家发产权证能买卖的叫大产权房,平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房,其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。 
小产权房与大产权房的区别大
小产权房
小产权房的房产证由乡镇政府颁发,职工并没有实际的产权;
职工想转让小产权房须购买五年之后才能进行;
小产权房建设用地一般归乡政府集体所有,且只能由这个乡的村民购买居住;
购买小产权房之后,转让须补交土地出让金,否则便不能上市交易。

大产权房
大产权房的房产证由国家颁发,被国家认可和接受;
职工可自由出售或转让大产权房,没有时间上的限制;
大产权房用地是由国家(也就是当地政府)划拨或转让,销售对象可是任何人;
购买大产权房之后,购买者可自由使用、出售或转让,不用补缴任何费用。
购买小产权房具备的风险
缺少“五证“
即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如没“五证”是不能办理房产证的。没产权,不受法律保护;
拆迁难补偿除不能办理房产证外,“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如和国家规划相冲突,还有可能被拆除,且业主也不会得到拆迁补偿。
质量难保证
质量没人监督,存安全隐患。一般由土地所在村开发,除房屋质量和房屋售后保修难以保证外,入住后物业管理也极易出现问题;

小产权房不能抵押或者上市转卖
由于没有正规产权证,小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者购买小产权房需注意的地方。
小产权房不能抵押贷款
小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可办理抵押等他项权利,没他项权利就相当于没合法质押物抵押到银行,银行贷款无法批复。
小产权房使用年限存在缩水风险
房屋使用年限的两个概念
一个是房屋本身使用年限,另一个是土地使用年限。房屋是私人财产,购房者享有永久所有权和使用权。土地是国家的,开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限,指的是土地的合法使用年限。
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