"大产权房、小产权房"如何定义,区别在哪些?

作者:大公鸡财经汇 / 微信号:dgjcjh 发布日期:2018-12-06



自古以来,历朝历代,国人都热衷买房置业。
每个人都离不开房子,从结婚生子到我们的孩子结婚生子,房子的问题一直伴随着我们。结婚需要买房;生子需要买房;孩子读书需要买房;有钱了更要买房;买房已经成了中国人一生当中每个阶段的必选项......
安居乐业一直是国人的美好愿望,而房子关乎每个人的切身利益。可是有很大一部分人对大产权房、小产权房还傻傻的分不清楚。有些人甚至认为小产权房就是指产权不足70年的房屋,这是错误的!!!
那么小产权房和大产权房的区别是什么?40年、50年、70年房屋产权的区别又是什么?今天我们来探讨房屋之“大产权房和小产权房”。
必须知道并认识的能证明是大产权房的几个证书:

早期的2证:《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》,缺一不可。

后来上述2证合为《房地产权证》,现在变更为《不动产权登记证》。
大产权房:指用有《房屋所有权证》和《土地使用权证》,后期2证合为《房地产权证》,现在统一变更为《不动产权登记证》。
大产权房可以到国家所属的各市、区、县的房地产交易中心进行二手房交易。大产权房包括70年产权、50年产权、40年产权三种。
产权年限是按照土地规划用途的不同来划分的,按照我国相关法律法规,我们平常的住宅建设用地最高是70年;工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地,以及综合用地,最高为50年;而商业、旅游和娱乐用地,最高只有40年,所以用途是不一样的!

需要注意的是:很多房屋虽然产权40年、50年,70年,可是我们拿到产权证的实际使用年限往往会缩水很多,计算土地的时间导致。

40、50年大产权房与70年大产权房的区别:

一、落户及就近入学
70年大产权房,也就是平时我们说的的纯住宅,可以落户口,孩子可以就近入学。
40年或者50年的大产权房,基于土地使用性质的差异,虽然能满足居住的需求,但房屋本身依然是非住宅性质,导致相当一部分不能落户口,子女也就不能划分到相应的学区,就享受近入学的权利。
二、生活费用差异极大
70年产权的住宅,在水、电、取暖、物业费等使用费用上是按照民用标准收取,价格相对较低;
而非住宅性质的、40年或50年产权的房子,所有使用费用则是按照商用标准来收取,价格要贵很多,并且大多数不通燃气。
三、贷款条件不同
购买非住宅性质的、40年或50年产权的房子,一般不能申请公积金贷款,如果办理商业贷款,也只能得到总房款的五成或六成按揭。
“小产权房”: 是指在农村集体土地上建设的房屋,未向国家缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

通俗的解释就是“乡产权”“集体产权”,常见的有三种情况:
一:在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;
二:在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子;
三:各类农业园或养老院的别墅:
不论哪种情况的“小产权房”,一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合同是无效的,他们没有合法的产权。


一、土地性质不同
大产权房缴纳了土地出让金,属于国有土地;小产权房没有缴纳相关土地费用,属于集体土地。
二、房产转让
大产权房有正式的产权证 ,交易中心合法交易;小产权房没有正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,购买后不能合法转让过户。

三、法律效力
大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能,受法律保护;
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则,不受法律保护。但也区分三种不同情况:
1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。
2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

四、升值空间及潜在价值
大产权房可以自由进行使用或转让,可以贷款,而且有房产证的房子可以落户,后期升值潜力较大;如遇拆迁时,有明确补偿;
小产权房没有合法产权,不能抵押或者上市转卖;不能抵押贷款;不能正常落户;后期升值空间较小。如遇拆迁,安置补偿款极易发生纠纷,可能得到很少的补偿甚至没有补偿。

提醒大家:在买房时千万不要光图便宜,还是买正规的商品房,才能保证未来的升值价值,享受合法权益。

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